უცხო ქვეყნის მოქალაქეს საქართველოში ბინის, კომერციული ფართის ან არასასოფლო მიწის ყიდვა ისევე შეუძლია, როგორც ქართველს: ბინადრობის ნებართვა ან ადგილობრივი კომპანია არ სჭირდება, საკმარისია პასპორტი. შეზღუდვა ერთია და მკაცრი: სასოფლო-სამეურნეო მიწა. ქვემოთ სრული გზა მყიდველისთვის ან მისი ქართველი წარმომადგენლისთვის: საბუთები, თარგმანი, ნოტარიუსი, რეესტრი, გადახდა და ის, რაც ხშირად ავიწყდებათ.

რა შეუძლია უცხოელს და რა არა

ბინა, სახლი, კომერციული ფართი, არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი (მაგალითად, ქალაქში საცხოვრებელი ზონის მიწა): ყიდვა თავისუფალია, საკუთრება რეესტრში პირდაპირ უცხოელის სახელზე რეგისტრირდება. არ არის საჭირო არც ვიზა ყიდვის მომენტში, არც საქართველოში ყოფნა (მინდობილობით შეიძლება), არც ადგილობრივი კომპანიის დაფუძნება.

სასოფლო-სამეურნეო მიწა უცხო ქვეყნის მოქალაქეზე და უცხოურ იურიდიულ პირზე, როგორც წესი, არ რეგისტრირდება: კონსტიტუცია და სპეციალური კანონი მას მხოლოდ სახელმწიფოს, ქართველ მოქალაქეს და ქართულ იურიდიულ პირს უშვებს, ვიწრო გამონაკლისებით. სოფლის სახლის ყიდვისას ეს მთავარი კითხვაა: ეზოს მიწა შეიძლება სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიისა იყოს, მაშინ სახლი ვერ დარეგისტრირდება. ამონაწერში მიწის კატეგორია წერია, შეამოწმეთ ყიდვამდე.

მიწის კატეგორიის შეცვლა (სასოფლოდან არასასოფლოში) ცალკე პროცედურაა და არა ყოველთვის შესაძლებელი; „ჯერ ვიყიდოთ ქართველი ნათესავის სახელზე" კი ის სქემაა, რომელიც შემდეგ დავებს იწვევს.

საბუთები და თარგმანი

• პასპორტი მოქმედი ვადით. ნოტარიუსი პასპორტით იდენტიფიცირებას აკეთებს; საჯარო რეესტრი კი, როგორც წესი, პასპორტის ნოტარიულად დამოწმებულ ქართულ თარგმანს ითხოვს. ეს წინასწარ გააკეთეთ: თარჯიმნის ხელმოწერის დამოწმება 6 ₾-დან, თარგმანი ცალკე.
• ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან ბინაზე: მესაკუთრე, ფართი, ყადაღა, იპოთეკა, თანამესაკუთრეები, მიწის კატეგორია.
• გამყიდველის მეუღლის თანხმობა, თუ ბინა ქორწინებაშია შეძენილი.
• მინდობილობა, თუ მყიდველი თავად ვერ ესწრება: უცხოეთში გაცემული მინდობილობა აპოსტილით და ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანით უნდა მოვიდეს, ან ონლაინ ქართველ ნოტარიუსთან გაკეთდეს, თუ მარწმუნებელს ქართული ID აქვს.
• ქორწინების მოწმობა (თარგმანით), თუ ბინა მეუღლეებზე რეგისტრირდება.

უცხოენოვანი ყველა დოკუმენტი ქართველ ნოტარიუსს მხოლოდ ქართული თარგმანით შეუძლია გამოიყენოს: თარგმანს დიპლომირებული თარჯიმანი აკეთებს, ნოტარიუსი კი თარჯიმნის ხელმოწერას ამოწმებს. ჩვენ ამას ერთ დღეში ვაკეთებთ, დოკუმენტის ფოტო WhatsApp-ით საკმარისია.

ნაბიჯები: ამონაწერიდან რეგისტრაციამდე

1. შემოწმება. ახალი ამონაწერი napr.gov.ge-დან: მესაკუთრე ემთხვევა გამყიდველს, ყადაღა და იპოთეკა არ არის, მიწის კატეგორია არასასოფლოა. ახალ კორპუსში დამატებით: შენობა ექსპლუატაციაშია მიღებული თუ მშენებარეა (მშენებარეში „ბინას" კი არა, მომავალი ბინის უფლებას ყიდულობთ).
2. ნოტარიუსი. აირჩიეთ ბიურო, რომელიც რეესტრში განცხადებას თავად აგზავნის: იუსტიციის სახლში მისვლა აღარ დაგჭირდებათ. ინგლისურ ან რუსულენოვან კლიენტებთან მუშაობა ტელეფონით დააზუსტეთ.
3. ხელშეკრულება. ტექსტი ქართულადაა; უცხოელ მხარეს ნოტარიუსი შინაარსს თარჯიმნის მეშვეობით აცნობს ან ორენოვანი ტექსტი კეთდება. ჩაწერეთ ფასი, ვალუტა, გადახდის ვადა, გადაცემის თარიღი, ვინ იხდის ხარჯებს.
4. გადახდა. ბანკის გადარიცხვა უსაფრთხოა: ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ, რომ თანხა რეგისტრაციის შემდეგ ან ესქროუ-ანგარიშიდან გადაირიცხება. ნაღდი ფულით დიდი თანხის შემოტანა დეკლარირებას საჭიროებს.
5. რეგისტრაცია. სტანდარტულად 4 სამუშაო დღეში (მოსაკრებელი 50 ₾), დაჩქარებით უფრო ძვირად. ამის შემდეგ ამონაწერში თქვენი სახელი წერია.

რა ღირს: მაგალითი 150 000 ₾ ბინაზე

ჯამში ბინის ფასის დაახლოებით 0,3% და ეს თანხა ერთნაირია ყველა ნოტარიუსთან: ტარიფი №507 დადგენილებით ფიქსირებულია, განსხვავდება მხოლოდ დღგ და პროექტის ფასი. საშუამავლო მომსახურება (რიელტორი) ცალკეა და ტარიფით არ რეგულირდება.

გადასახადები და ცხოვრება ბინაში

ბინის ყიდვა უცხოელისთვის ცალკე გადასახადს არ იწვევს; ქონების გადასახადს მესაკუთრე იხდის შემოსავლის და ქონების ღირებულების მიხედვით, წლიური დეკლარაციით. გაყიდვისას ორ წელზე მეტხანს ფლობილი საცხოვრებელი ბინის ნამატი საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება, ორ წლამდე კი 20% ერიცხება ნამატს; ეს წესები rs.ge-ზე დააზუსტეთ.

ბინის ფლობა ბინადრობის ნებართვას ავტომატურად არ იძლევა, მაგრამ ერთ-ერთი საფუძველია: უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებას მინიმალური ზღვარი აქვს, რომელიც პერიოდულად იცვლება; დააზუსტეთ sda.gov.ge-ზე განაცხადამდე.

ხაფანგები

• მიწის კატეგორია სოფლის სახლთან: სასოფლო-სამეურნეო მიწა უცხოელზე არ დარეგისტრირდება, ფული კი უკვე გადახდილია.
• მშენებარე კორპუსში „ბინის" ყიდვა დეველოპერისგან ნოტარიუსის გარეშე: თქვენ მომავალი ბინის მოთხოვნას ყიდულობთ, რეგისტრირებული საკუთრება ჯერ არ არსებობს. ხელშეკრულება ნოტარიულად დაამოწმეთ და რეესტრში მოთხოვნა დაარეგისტრირეთ.
• ფასის ხელოვნური შემცირება ხელშეკრულებაში: საზღაური ცოტათი დაიკლებს, დავისას კი მხოლოდ ჩაწერილი თანხა დაგიბრუნდებათ.
• თარგმანი „მეგობრისგან": ნოტარიუსი მხოლოდ დიპლომირებული თარჯიმნის ხელმოწერას ამოწმებს.
• მინდობილობა ინგლისურად აპოსტილის გარეშე: ქართველი ნოტარიუსი ვერ მიიღებს. აპოსტილი თუ ლეგალიზაცია ქვეყნის მიხედვით.

ეს სტატია ზოგადი ინფორმაციაა №507 დადგენილების ტარიფებზე და მოქმედ კანონმდებლობაზე დაყრდნობით, 30.09.2026-ის მდგომარეობით; კონკრეტულ საქმეზე საბოლოო თანხას და საბუთების სიას ნოტარიუსი ადგენს. შენიშნეთ უზუსტობა? მოგვწერეთ.